Первый, но вряд ли последний локальный кризис в финансовой системе России
Только за I полугодие 2025 года, отмечает Никита Кричевский, объём недополученных российскими банками средств из-за рассрочек при покупке недвижимости составил 1,2 трлн руб. Распространение рассрочек привело к сокращению покрытия проектного финансирования эскроу-счетами до 71%, а совокупная потеря оборота, с учетом бондов, составляет 5 трлн руб.
О чём тут говорится, если не для экономистов? ЦБ РФ оказался заложником собственной политики. Поднятые ставки сделали ипотеку более дорогой. Вместо того чтобы оформлять покупку жилья через банк, люди всё чаще предпочитают покупать жильё в рассрочку от застройщика, минуя банковское кредитование.
Результат — прямая потеря прибыли банков (население берёт кредиты не у них), доля проектного финансирования (раз кредиты не в банках) тоже упала — в итоге стало меньше контроля и больше рисков для тех же покупателей. ЦБ обвиняет застройщиков, но всё это — следствие системных ошибок самого регулятора.
И это далеко не все последствия. Краткосрочно возможен и рост продаж — за счёт рассрочек. Но застройщики начинают брать на себя кредитный строительный риск, то есть превращаются в квази-банки без регуляторного надзора и достаточных резервов. Значит, в среднесрочной перспективе ждём рисков истощения резервов, затягивания сроков строительства и роста числа недостроев.
Надо сказать, что "выхода" 5 трлн рублей из оборота достаточно, чтобы снизить кредитную активность всей банковской системы России. Эскроу-счета, на которые рассчитывал ЦБ как на источник стабильности, теряют свою роль. Придётся менять стратегию, и скорее всего перемены будут привычно-запретительными — или государство опять заплатит за всё.
Либо регулировать рассрочки — вводить нормы на них, как на кредитование. Либо срочно удешевлять ипотеку через субсидирование, как в 2020–2022 гг. Либо придумывать "новую нормальность" — с уходом от контроля над всеми потоками. Рынок всё больше действует в обход классических каналов. Что ещё хуже, развитие параллельных инструментов: рассрочка, облигации, P2P-сделки — выводит обороты из-под контроля регулятора.
Дальше ехать некуда. Кажется, впервые за долгое время рынок стал начисто игнорировать политику ЦБ РФ, находя для этого любые возможные лазейки.
