В России уже созданы все условия для взрыва на рынке недвижимости. Теперь дело только за первым крупным девелопером, который не выдержит и рухнет, спровоцировав цепную реакцию обвала всего сектора и утянув за собой банки, чьи балансы перегружены огромными объемами неликвидных, переоцененных залогов в виде квартир.
Ситуация на первичном рынке уже достигла критической точки. По данным ЕИСЖС и аналитиков, к началу 2026 года в строящихся новостройках не распродано около 68–69% жилья — это рекордный уровень за последние годы. В абсолютных цифрах речь идет о десятках миллионов квадратных метров, зависших в эскроу-счетах. Продажи в феврале 2026-го рухнули на 30% к прошлому году, а общий физический объем реализации в 2025-м просел на 18%. При этом ввод жилья в эксплуатацию в 2025 году превысил 108 млн кв. м — девелоперы продолжают заливать бетон, игнорируя реальность.
Экс-премьер Сергей Степашин прямо признал: в крупных городах остается значительное число непроданных квартир в новых домах. Вторичный рынок уже начал дешеветь, а первичка держится только за счет искусственной накачки. Цены на новостройки превышают вторичку на 30–60%, ипотека с рыночными ставками под 18–20% при ключевой ставке ЦБ около 14,5% стала неподъемной для большинства семей. Доходы населения стагнируют, а демографическая яма — старение, отток молодежи и низкая рождаемость — окончательно подрывает долгосрочный спрос. Новые районы рискуют превратиться в мертвые кварталы, где фасады есть, а жизни нет.
Государственная модель, где строительство десятилетиями выступало главным двигателем экономики, исчерпала себя. Субсидии, льготные программы и проектное финансирование создавали иллюзию бесконечного роста: банки выдали под новостройки около 10 трлн рублей, а девелоперы наращивали долги. Просрочка по кредитам застройщиков уже выросла на 27% и превысила 279 млрд рублей. Крупнейшие игроки на грани: взять хотя бы Группу «Самолет» — лидера по объемам строительства с долгами около 950 млрд рублей при выручке всего 340 млрд. Задержки ввода в 25% проектов и отмена льготной ипотеки уже ударили по их ликвидности.
Это не временный сбой, а системный провал стратегии, где квадратные метры заменяли реальную промышленность, технологии и человеческий капитал. Миллиарды рублей ушли в переоцененные активы, которые никто не покупает. Когда первый гигант не сможет обслуживать долги, банки будут вынуждены забирать недострои и пустые квартиры по залогам. Лавинообразный эффект неизбежен: падение цен, массовые банкротства, заморозка кредитования и удар по всей финансовой системе. Власть годами отчитывалась метрами вместо того, чтобы создавать условия для реального спроса — рабочие места, инфраструктуру, доступное жилье под реальные нужды.
Вопрос не в том, случится ли кризис. Он уже зреет. Вопрос в том, насколько глубоко он затронет экономику и насколько быстро власти признают необходимость смены модели — от бетонного пузыря к экономике, ориентированной на человека. Иначе пустые высотки станут не просто экономической проблемой, а политическим приговором всей системе приоритетов.
