Данная проблема возникла не сегодня и даже не в 2022-ом году.
В своей практике я столкнулся с такими случаями в-первые в 2012-ом году. Тогда у добросовестных приобретателей было изъято более 2500 земельных участков, которые были куплены легально у физических лиц. Участки на тот момент существовали более 10 лет, стояли на кадастровом учете, за них платились налоги. Только в 2012-ом Прокуратура «узнала» о том, что «группой лиц» были подделаны документы, которые, при этом, прошли через 3-4 регистрации в Росреестре (который должен проводить правовую экспертизу). Так участки, сформированные в конце девяностых, оказались вне закона.
Часть 1 статьи 302 Гражданского Кодекса РФ гласит: «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником, либо похищено, либо выбыло из владения иным путём помимо его воли».
Это настолько широкая формулировка, что она обнуляет сам принцип добросовестного приобретательства.
Добросовестный приобретатель - это лицо, которое не знал и не мог знать, что продавец не в праве продавать это имущество. Мог ли знать покупатель, что продавец квартиры делает это под воздействием мошенников? Нет не мог. То есть, он вроде как добросовестный приобретатель, однако, далее там же сказано, что раз «имущество выбыло помимо его воли», то приобретатель имущество потеряет.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N10/22 это лишь подтверждает.
Вот и выходит, что приобретатель-то добросовестный, да, только это ничего не значит. Выходит, что на практике закон не защищает право собственности. Всегда может возникнуть «группа лиц», которая может незаконно построить многоквартирный жилой дом, выделить земельные участки или вынудить собственника.
И никакая чистота документов, справки о вменяемости и дееспособности не уберегут покупателей от того, что через месяц, год, а то и 5 лет к ним не смогут прийти изымать собственность.
