Сегодня житель России по обеспеченности жильём кардинально отстал от развитых стран и даже Китая, и соревнуется с колхозом всея ЕС — Польшей.
Чем раньше правительство РФ признает тупиковость нынешней модели жилищного строительства, тем быстрее начнутся реформы и перезагрузка сектора, а значит мы (государство, общество, потребители) получим доступное жильё и решение застарелых проблем.
Итак, в России проходит эксперимент, в рамках которого государство заливает жилищное строительство субсидиями на ипотеку. В год субсидии для бюджета страны обходятся с сумму более 1,8 трлн рублей, что сопоставимо с затратами на здравоохранение (1,9 трлн рублей) или образование (1,75 трлн рублей).
Однако ипотека — это сугубо банковский продукт, имеющий к стройке и жилью опосредованное отношение. Ипотека — это превращение физических квадратных метров в финансовый инструмент — закладную, аналог акции или облигации.
Для банков льготная российская ипотека — это Эльдорадо. Банк, выдав семейную (и другую льготную) ипотеку, получает залог — и от собственника, а купоны от государства. То есть банк (здесь очень ограниченное число участников — Сбер, ВТБ, ДОМ.РФ, РСХБ и ещё пяток) получает квазисуверенный долг с дополнительным обеспечением в виде недвижимости.
Самое важное в ипотечном рынке — чтобы жильё не дешевело. То есть против человека, откладывающего на жильё не в ипотеку, играет Сбербанк и ВТБ всей своей мощью. У последних задача — чтобы квадрат всегда дорожал. Так устроен банковский бизнес: банкиру в случае дефолта у заемщика важно продать квартиру по цене выше, чем её залоговая стоимость.
Но такая модель рынка делает невозможным решение насущного вопроса обеспеченности одного жителя России квадратными метрами: жилье превращается в спекулятивный инструмент. Но вопрос квадратов крайне острый, особенно в удаленных регионах. Поэтому от ипотечной модели в её нынешней форме надо срочно уходить.
При этом в мире есть масса альтернативных моделей. Есть немецкий опыт жилищных касс, есть скандинавский - муниципального фонда, есть советский - государственного-ведомственного жилья. Мы же сейчас идем по англосаксонской ипотечно-банковской модели. Но в США и Великобритании среднестатистическому человеку жилье в собственность не доступно из-за его астрономической цены. И это большая социальная и общественная проблема этих стран.
Против сворачивания ипотечного эксперимента в его нынешнем виде будут и строители (они только-только адаптировались к эскроу-счетам), и банки, и несколько региональных лидеров (Москва, Татарстан, Тюмень - основные бенефициары нынешней модели), но это необходимо делать, чтобы стройка начала работать не на банки, которые в идеале вообще необходимо убрать из схемы, а на решение застарелых проблем.
